Alienação fiduciária

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Postado em: 13/07/2017

Novas regras para alienação fiduciária de imóveis entraram em vigor

 

Em 12 de julho de 2017 foi publicada no Diário Oficial da União a lei federal nº 13.465/2017 que dispõe, dentre outros temas, sobre a regularização fundiária rural e urbana, institui o direito real de laje, cria mecanismos para alienação de imóveis da União e altera a lei 9.514 de 1997, que regula a alienação fiduciária de imóveis.

 

Considerando a diversidade dos temas abrangidos na referida lei, que serão objeto de análise e comentários posteriores de nosso escritório, cumpre destacar as alterações à lei federal 9.514 e 1997, sobre a alienação fiduciária de imóveis.

 

A alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel, com a finalidade de prestar garantia ao credor de certas obrigações. A operação de alienação fiduciária pode ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa às entidades do Sistema Financeiro Imobiliário.

 

Em síntese, a lei 13.465/2017 alterou o quanto segue:

 

a) Valor do Imóvel para Leilão: estipulou que o menor valor de avaliação do imóvel para fins do primeiro leilão, será igual ao valor de referência (base de cálculo) para cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI;

 

b) Intimação por Hora Certa: de acordo com a nova regra, se o devedor não for encontrado quando por 02 (duas) vezes o serventuário do oficial do registro de imóveis ou títulos e documentos o procurar, então o serventuário comunicará qualquer pessoa da família, vizinho e/ou porteiro do condomínio, que no dia imediatamente posterior, em hora designada, o serventuário realizará a intimação do devedor, independentemente de sua presença. O recebimento de intimações pelos funcionários de edifícios em condomínio e/ou por familiares era matéria discutida pelos devedores, como forma de anular a intimação feita e obrigar o credor a reiniciar todo o processo de execução da garantia.

 

c) Prazo para consolidação da propriedade e possibilidade de cura: a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis 30 (trinta) dias após o prazo, de 15 (quinze) dias contados da intimação do devedor para purgação da mora. Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, será assegurado ao devedor pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas, para fins de encerramento do contrato de alienação fiduciária. Além disso, o devedor terá direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida, somada às despesas, encargos, impostos incorridos pelo credor, até a data de realização do 2º leilão.

 

d) Possibilidade de comunicação sobre os leilões por e-mail: será admitida a comunicação ao devedor sobre as datas e horários dos leilões não só nos endereços físicos constantes do contrato, mas também mediante correio eletrônico/e-mail. Não está claro se será considerada válida a comunicação apenas por e-mail, de forma que para segurança do procedimento, entendemos que a comunicação deva ser feita por correspondência com aviso de recebimento e por e-mail, quando houver.

 

e) Taxa de ocupação: foi alterado o momento inicial para cobrança de taxa de ocupação do imóvel pelo credor, sendo que antes da alteração da lei, tal prazo era iniciado na ‘data de alienação do imóvel em leilão’ e, a partir de agora, a taxa de ocupação será devida a partir da consolidação da propriedade fiduciária do imóvel em favor do credor, o que representa um estímulo para que o devedor desocupe o imóvel (conforme aplicável) a fim de evitar a cobrança de taxa de ocupação de 1% sobre o valor do imóvel para fins do leilão.

 

Como evidenciado acima, as alterações trazidas pela nova lei endereçam alguns pleitos dos credores (embora não abarque todos os pontos sensíveis), a fim de conferir maior grau de assertividade ao procedimento de execução da alienação fiduciária, e, além disso, estipula direitos adicionais dos devedores.