CIC Hoteleiros

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Postado em: 06/09/2018

CVM edita norma sobre Condo-Hotéis

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) regulamentou as ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo hoteleiro (CIC Hoteleiro), com a edição da Instrução CVM n.º 602, de 27/08/2018 (ICVM 602 ou Instrução). O assunto era até então regulamentado pela Deliberação CVM 734, de 17/03/2015 (“Deliberação 734”), revogada pela ICVM 602.[1]

Em linhas gerais, o objetivo das ofertas públicas de CIC Hoteleiros é captar recursos no mercado de capitais para financiar a construção de condomínios que serão explorados como hotéis, destinando aos investidores uma rentabilidade atrelada ao resultado esperado para a operação hoteleira. Tal empreendimento é comumente conhecido como “Condo-Hotel”.

Leia uma análise comparativa entre as regras revogadas da Deliberação 734 e a disposições da ICVM 602 em: https://goo.gl/ufCH5Z

Falaremos mais detalhadamente sobre os destaques da ICVM 602, que traz algumas inovações:

a. A definição clara de oferta pública de CIC Hoteleiro;

b. A definição dos ofertantes;

c. A obrigatoriedade de registro prévio das ofertas, excetuadas determinadas hipóteses;

d. O aprimoramento dos documentos da oferta;

e. A dispensa de aprovação prévia do material publicitário; e

f. As obrigações de divulgação de informações e de diligência impostas aos participantes.

1. Definição clara do que é uma oferta pública de CIC Hoteleiro

A Deliberação 734 não era clara quanto ao que diferenciava uma oferta pública de CIC Hoteleiro de uma oferta pública de outros contratos de investimento coletivo ou de uma simples venda pública de unidades autônomas imobiliárias.

Nesse sentido, a ICVM 602 é clara ao dizer que estarão sujeitas à norma as ofertas públicas de CIC Hoteleiro que contenham, necessariamente, garantia mínima de rentabilidade vinculada à participação em resultado de empreendimento hoteleiro organizado por meio de condomínio edilício.

Isso significa que a ICVM 602 não se aplica às ofertas públicas de distribuição de contratos de investimento coletivo envolvendo esforços de venda de partes ideais de condomínios voluntários, os quais continuarão seguindo o rito padrão da Instrução CVM 400, de 29 de dezembro de 2009 (ICVM 400).

Embora os CIC Hoteleiros fossem considerados valores mobiliários e, portanto, a sua oferta pública devesse ser registrada nos termos da ICVM 400, tal instrução não foi elaborada para atender às peculiaridades deste instituto. Essa particularidade acabava por obrigar os ofertantes a solicitarem à CVM a dispensa de certos requisitos de registro, ou mesmo do próprio registro. A ICVM alterou completamente esse conceito, instituindo um arcabouço regulatório próprio e esclarecendo que a regulamentação específica sobre ofertas públicas não se aplica às ofertas de Condo-Hotel.

2. Definição dos ofertantes

A Deliberação 734 definia como ofertante “a sociedade administradora do empreendimento hoteleiro”, em conjunto com a incorporadora do empreendimento. Mas essa sociedade, que normalmente uma empresa de gestão hoteleira, é contratada para acompanhar o desempenho da operadora hoteleira e representar os interesses dos investidores e não realiza qualquer esforço de venda, o que normalmente é realizado pelas próprias incorporadoras.

Sendo assim, a ICVM 602 define como ofertantes apenas a incorporadora ou qualquer outro participante que realize esforços de distribuição, sem prejuízo de outras responsabilidades da administradora hoteleira durante a oferta, notadamente a verificação das informações que são prestadas ao público.

3. Obrigatoriedade de registro prévio das ofertas, excetuadas determinadas hipóteses

Diferente da Deliberação 734, que estimulava o regime de pedido de dispensa de registro das ofertas de Condo-Hotel, a ICVM 602 determina que todas as ofertas devem ser objeto de registro prévio junto à CVM, com exceção dos casos em que as ofertas poderão ser automaticamente dispensadas de registro, nos termos do artigo 28 da ICVM 602[2].

Ainda, os casos de dispensa de registro tratados pela Deliberação 734 estavam intrinsecamente relacionados ao poder econômico do público alvo, em um conceito similar ao utilizado nas regras gerais de oferta públicas de valores mobiliários destinadas a investidores qualificados e profissionais. Na ICVM 602, questões inerentes ao próprio empreendimento e a uma eventual análise prévia já realizada pela CVM serão as únicas passíveis de ensejar dispensa de registro, independentemente do público alvo da oferta.

4. Aprimoramento dos documentos da oferta e estabelecimento de prazos

Com a ICVM 602, o pedido à CVM será de “registro da oferta” e não de “dispensa de registro”. Além dos documentos que a Deliberação 734 já solicitava, serão necessários:

– o comprovante do pagamento da taxa de fiscalização;

– as minutas de anúncio de início e de encerramento de distribuição; e

– o endereço do site do empreendimento.

As informações mínimas que devem constar do prospecto e do estudo de viabilidade, documentos considerados pela CVM como essenciais para a oferta, também foram aprimoradas. Além do que já trazia a Deliberação 734, o prospecto deverá conter:

– explicação detalhada das obrigações, responsabilidades e direitos de cada um dos ofertantes;

– fator de risco referente à possibilidade de a taxa interna de retorno ser inferior à projetada, no caso de investidores que venham a adquirir a unidade autônoma de forma financiada; e

– o modo de restituição dos valores recebidos dos investidores nas hipóteses de suspensão, cancelamento e desistência da oferta.

Os requisitos mínimos do estudo de viabilidade também foram aperfeiçoados e exigirão:

– um rol de informações sobre os profissionais e a empresa responsáveis pela elaboração do estudo;

– os cálculos do valor presente líquido e da taxa interna de retorno do investimento; e

– as estimativas dos custos administrativos e tributários a serem incorridos pelo investidor.

Por fim, diferentemente da Deliberação 734, a ICVM 602 procurou estabelecer um cronograma preciso para a realização da oferta, instituindo os prazos máximos de:

– 180 dias para divulgação do memorial de incorporação registrado, e

– 36 meses para o encerramento da distribuição (admitida uma única prorrogação por igual período, desde que previamente comunicada à CVM).

5. Dispensa de aprovação prévia do material publicitário

A apresentação do material publicitário para aprovação da CVM tornou-se facultativa com a ICVM 602, por ser um documento constantemente alterado durante a oferta. Assim, a análise do pedido de registro não será prejudicada se o material publicitário não estiver pronto e disponível quando o pedido for realizado, bem como não impedirá que os ofertantes, em momento posterior, consultem a CVM sobre a adequação do material.

Independentemente disso, a CVM poderá, a qualquer momento, por decisão motivada, requerer retificações da publicidade, bem como suspender ou cancelar a oferta que esteja se valendo de material publicitário inadequado[3].

6. Obrigações de divulgação de informações e de diligência impostas aos participantes

Nos termos da ICVM 602, o ofertante fica dispensado de contratar instituição intermediária integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, porém deverá fiscalizar a atividade dos corretores de imóveis que venham a ser responsáveis pela distribuição, adotando práticas e procedimentos para assegurar o disposto na Instrução.

Com relação às obrigações de divulgação de informações pela sociedade operadora do empreendimento hoteleiro, a ICVM 602 determinou que as demonstrações financeiras anuais do empreendimento hoteleiro deverão ser divulgadas em até 90 dias a partir do encerramento do exercício (e não mais em 60 dias, como antes previa a Deliberação 734).

Por fim, a ICVM 602 inovou: as obrigações de divulgação de informações poderão ser dispensadas pelos condôminos reunidos em assembleia, a partir do terceiro ano após a data da divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas em que se tiver reconhecido a receita operacional hoteleira pela primeira vez.

 

[1] O aprimoramento da regulamentação das ofertas públicas de CIC Hoteleiros foi objeto da Audiência Pública SDM 08/16, que possibilitou que o mercado comentasse a minuta de instrução proposta pela CVM, e levasse à CVM suas sugestões e perspectivas sobre o tema, antes da edição da nova Instrução.

[2] Art. 28 – Encontra-se automaticamente dispensada de registro, e sujeita, exclusivamente, ao cumprimento dos deveres indicados neste artigo, a oferta pública de distribuição de CIC hoteleiro:

I – que não ultrapasse, no mesmo ano calendário, a alienação de frações ideais correspondentes a 10 (dez) unidades autônomas por pessoa natural ou jurídica; II – realizada após a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas, conforme o art. 31 desta Instrução, em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira, independentemente da quantidade de unidades autônomas ofertadas, desde que o empreendimento já tenha sido objeto de distribuição pública registrada ou dispensada de registro pela CVM; ou III – que compreenda a alienação de frações ideais correspondentes a mais de 10 (dez) unidades autônomas, no mesmo ano calendário e seja realizada: a) enquanto estiver em curso a oferta pública registrada promovida pela sociedade incorporadora nos termos desta Instrução; ou b) no período compreendido entre o encerramento de oferta pública, registrada nos termos desta Instrução ou dispensada de registro pela CVM, e a divulgação das demonstrações financeiras anuais auditadas, conforme o art. 31 desta Instrução, em que se tiver reconhecido, pela primeira vez, receita operacional hoteleira.

[3] A CVM recomenda que os participantes se baseiem nas orientações dos Ofícios Circulares 01/18 e 01/13 da Superintendência de Registros ao prepararem o material publicitário.