Distratos

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Postado em: 07/07/2017

Sobre cobrança de corretagem e o avanço nas negociações para regulamentação das regras do distrato na compra de unidades em construção

 

Em julgamento recente, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (“TJ/SP”) confirmou decisão de primeira instância e determinou a devolução da comissão de corretagem e da taxa referente ao serviço de assessoria técnica imobiliária (SATI), pagas pelo comprador de uma unidade em construção.

 

A decisão monocrática foi mantida pelo Relator Ênio Santarelli Zuliani, o qual foi seguido pela integralidade dos membros da 28ª Câmara Extraordinária de Direito Privado de São Paulo.

 

O Tribunal entendeu que “não foi redigida cláusula que transferisse, de maneira clara, a responsabilidade por despesas extras ao comprador, como a de assessoria imobiliária e de corretagem”, nas palavras do Relator. Inclusive, foi citado o enunciado 938 do STJ, para reafirmar a ilegitimidade da cobrança da taxa SATI e reforçar a necessidade de existência de disposição expressa e com redação clara e de simples compreensão pelo comprador, nas hipóteses em que tais custos são transferidos ao adquirente de unidade em construção.

 

Nesse sentido, é necessário que os contratos de venda e compra de unidades em construção contenham disposição expressa e clara sobre a transferência da obrigação pelo pagamento de despesas extras ao adquirente da unidade autônoma, sob pena de ser considerada sem efeito e resultar na possibilidade de devolução de recursos pela incorporadora, com acréscimos de multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios, conforme aplicável no caso prático.

 

Outro tema que tem gerado muito conflito entre incorporadoras e os compradores de unidades em construção, refere-se à discussão acerca do percentual do preço passível de retenção, pelas incorporadoras, nos casos de distrato pelo adquirente.

 

De acordo com fontes diversas, como Valor Econômico e Folha de São Paulo, está sendo negociado pelo setor da construção civil, os órgãos de defesa dos consumidores e o Governo Federal uma proposta para fixar o direito das incorporadoras de reter 100% da corretagem e: (i) um percentual de 20% das parcelas pagas em imóveis avaliados em até R$235 mil reais (limite MCMV); ou (ii) em imóveis acima desse valor, reter até 50% das parcelas pagas pelo comprador, limitado a 10% do valor do imóvel. Considerando que existem divergências de interesses entre os representantes dos consumidores e as incorporadoras, a proposta ainda requer negociação para permitir um acordo, especialmente sobre pontos sensíveis, como a aplicabilidade da nova norma para casos já em andamento.

 

Ainda sem regulamentação, o tema dos distratos tem gerado um grande número de ações judiciais e insegurança jurídica às incorporadoras e aos compradores, em um cenário de recessão espera-se uma movimentação do Governo e das empresas do setor para regular o tema e fomentar a atividade do setor.