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Fundos Imobiliários crescem como opção para os investidores

Nos últimos anos, os Fundos Imobiliários (FII) tem ganhado bastante notoriedade com números recordes de cotistas e de volume diário negociado. O que vem demonstrando ser mais um item escolhido na carteira do investidor, que passa a diversificar seus rendimentos vinculando-os ao setor imobiliário, com grande vantagem de liquidez e benefícios fiscais relevantes.

A regra vigente – Lei 8668/93 e Instrução Normativa 1585/15 – prevê que os FIIs devem distribuir aos quotistas, no mínimo, 95% dos lucros obtidos segundo o regime caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrados em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. Quando atendidas as condições, a distribuição dos rendimentos será isenta na fonte e na declaração de ajuste anual de pessoas físicas, desde que como cotas admitidas à negociação exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão organizado, sendo no mínimo 50 quotistas e o quotista não ter mais de 10% da totalidade das cotas do fundo ou direito de recebimento de rendimento superior a 10%. Esse resultado, proporciona grande atratividade ao produto.

Vale ressalvar que, caso o cotista exceda o percentual de concentração de 10%, a tributação recairá apenas sobre este cotista, sem prejudicar os demais cotistas que estiverem respeitando a regra.

No final de 2021, uma decisão da CVM trouxe grande alvoroço ao mercado. Com efeito vinculante apenas para o fundo objeto da decisão (Maxi Renda FII), mas que poderia servir como um precedente importante para a indústria. A decisão determinou que a distribuição de rendimentos aos cotistas deveria ser limitada aos lucros contábeis, à contramão do texto da Lei 8668/93 e da própria orientação anterior da CVM (OFÍCIO-CIRCULAR/CVM/SIN/SNC Nº 01/2014), que determinam a observância do regime caixa.

Mas, para alívio do mercado, nesta terça-feira (17) foi publicada a decisão que, por unanimidade, deu provimento ao pedido de reconsideração nos seguintes termos: “reconsiderando entendimento da Decisão anterior, decidiu reconhecer a regularidade do tratamento contábil dado à distribuição de Lucro Caixa Excedente em prejuízos/lucros acumulados, e não como amortização de cotas integralizadas, observadas, prospectivamente, as considerações feitas a respeito dos aspectos informacionais necessários à adequada proteção dos investidores, dada a coexistência de elementos pertinentes a regimes distintos de apuração e distribuição de lucros pelo Fundo”.

A decisão também considerou que, “com o objetivo de complementar o regime informacional e conferir ampla transparência aos investidores, dentro das competências atribuídas a esta CVM nos termos da Lei nº 6.385/1976, entendeu o Colegiado que esclarecimentos devem ser divulgados pelo administrador fiduciário do Fundo, nos avisos ou informes enviados aos cotistas, de modo a possibilitar fácil compreensão no sentido de que os valores de Lucro Caixa Excedente distribuídos (se houver) superam o lucro contábil, que pode ser impactado por avaliações a valor justo, dentre outros eventos contábeis, bem como esclarecimentos quanto aos riscos envolvidos”.

Assim, de maneira coerente, a CVM reconheceu a adequação da distribuição dos lucros com base no regime caixa e apenas atribuiu responsabilidade aos administradores de dar informação aos cotistas quanto à diferença do lucro com base no regime caixa do lucro contábil. Um exemplo desta situação seria uma marcação a mercado negativa relevante no valor dos imóveis integrantes da carteira do fundo, mas, por outro lado, o recebimento do aluguel mensal não foi impactado, gerando caixa livre para distribuição de rendimento aos cotistas.