Letra Imobiliária Garantida

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Postado em: 06/10/2017

Banco Central do Brasil regulamenta a Letra Imobiliária Garantida

 

Atendendo ao disposto na Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015 (“Lei nº 13.097”), o Conselho Monetário Nacional aprovou em sessão extraordinária a publicação pelo Banco Central do Brasil (“BCB”), no dia 29 de agosto de 2017, da Resolução nº 4.598 (“Resolução”), que regulamenta a emissão das Letras Imobiliárias Garantidas (“LIG”) por bancos múltiplos, bancos comerciais, bancos de investimento, sociedades de crédito, financiamento e investimento, caixas econômicas, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo. O intuito do novo título é de complementar as fontes de recursos destinados ao setor imobiliário.

 

A LIG assemelha-se muito aos covered bonds, instrumentos de captação largamente utilizados no exterior. A característica típica dos covered bonds que a LIG traz para o mercado brasileiro é a sua dupla garantia, ou seja, tal como os covered bonds, a LIG é garantida (i) tanto por ativos, principalmente por créditos imobiliários, organizados em uma cover pool, isto é, em uma carteira de ativos, (ii) como pela manutenção da instituição emissora como responsável perante os investidores pelo adimplemento das LIG emitidas, no caso de a carteira de ativos ser insuficiente para o pagamento da LIG.

 

Diferentemente do processo de securitização, por exemplo, no qual o crédito imobiliário é cedido à companhia securitizadora, na emissão de LIG e de covered bonds o crédito se mantém com a própria emissora, integrando o seu balanço patrimonial. Isso permite que a emissora possa trocar os ativos da carteira de ativos (vide item Administração da Carteira de Ativos abaixo), observados os requisitos sobre Substituição e Reforço da Carteira de Ativos, estabelecidos na Resolução.

 

Destacamos abaixo os principais aspectos referentes à LIG regulamentados pelo BCB:

 

Definição e Condições para Emissão

 

A Resolução repete o conceito de LIG atribuído pela Lei nº 13.097, como sendo “título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, garantido por carteira de ativos submetida ao regime fiduciário”.

 

Às instituições autorizadas a emitir LIG foi estabelecido um conjunto de condições para emissão cujo descumprimento incorrerá em suspensão de qualquer nova emissão de LIG pela instituição em questão. Em resumo, tais condições centram-se: (i) na restrição dos valores dos ativos integrantes da carteira de ativos que garante o título em relação ao ativo total da instituição emissora (10% do ativo total da instituição emissora enquadrada no segmento S1 – instituições financeiras que tenham porte igual ou superior a 10% do PIB ou que exerçam atividade internacional relevante, independentemente do porte – e 30% do ativo total da instituição emissora enquadrada nos demais segmentos estabelecidos pelo BCB na Resolução 4.553, de 30 de Janeiro de 2017); e (ii) quanto aos requerimentos mínimos de Patrimônio de Referência, Nível I e Capital Principal estabelecidos pelo BCB.

 

A instituição emissora, em conjunto com o agente fiduciário da emissão, devem designar ao BCB o respectivo diretor responsável pela operação de emissão da LIG, que poderá ser responsável por outras funções na instituição emissora, exceto aquelas relativas à administração de recursos de terceiros, auditoria interna, controles internos e outras que possam implicar conflito de interesses ou representar deficiência de segregação de funções.

 

Características da LIG e Emissão

 

A LIG deverá ser emitida por meio de um Termo de Emissão de LIG, contendo os termos e condições relacionados à operação de LIG ou Programa de Emissão de LIG (conforme comentado abaixo). Dentre outras cláusulas, o Termo de Emissão deve conter (i) as regras e condições do Regime Especial de Amortização (a ser implementado nas hipóteses de decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da instituição emissora, ou do reconhecimento de seu estado de insolvência pelo BCB); (ii) o Plano de Transição da Administração da Carteira de Ativos (também implementado nas hipóteses mencionadas no item anterior); (iii) as condições de resgate antecipado e de recompra da LIG, que não poderão ocorrer antes de 12 meses, salvo exceções previstas na norma; (iv) as regras que disciplinam o funcionamento da assembleia geral dos investidores titulares de LIG, destacando as condições para convocação, instalação e deliberação; (v) a proporção dos valores das operações de crédito imobiliário, relativamente ao valor total de créditos imobiliários da carteira de ativos, indicando o perfil da carteira conforme a predominância do tipo de operação de crédito imobiliário, e destacando sua natureza residencial ou não residencial; e (vi) o valor da remuneração do agente fiduciário, bem como a periodicidade e as condições de pagamento.

Ainda, o Termo de Emissão de LIG deve ser registrado em entidade autorizada pelo BCB para exercer a atividade de depósito centralizado, e publicado em seção específica no endereço da instituição emissora na internet.

 

A Resolução delimita também as características gerais das próprias LIG. No que diz respeito à remuneração da LIG, esta poderá ser baseada em taxa de juros fixa ou flutuante, ainda que não combinadas, bem como em taxas diversas, desde que publicamente conhecidas e calculadas regularmente. Ressalta -se a possibilidade da LIG gerar resgate de valor inferior ao próprio valor de emissão, em função dos seus critérios de remuneração. A LIG deve ser emitida com prazo médio ponderado mínimo de 24 (vinte e quatro) meses.

 

Ademais, o vencimento antecipado da LIG só pode ocorrer na hipótese de insolvência da carteira de ativos, conforme disposto no artigo 36 da Resolução (inadimplência no pagamento da LIG ou descumprimento do requisito de suficiência).

 

Regime Especial de Amortização

 

Ocorrendo a decretação de intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da instituição emissora, ou o reconhecimento do seu estado de insolvência pelo BCB, quando não for efetuado o pagamento de principal da LIG no vencimento original, incidirá sobre as LIG o Regime Especial de Amortização, que deverá estar previsto no Termo de Emissão da LIG.

 

O Regime Especial de Amortização pode prever o adiamento do vencimento dos pagamentos de principal da LIG, sendo vedado o estabelecimento de (i) prazos de aditamento distintos para pagamentos de principal das LIG garantidas pela mesma carteira de ativos, exceto na hipótese de adiamento dos pagamentos para uma mesma data final, e (ii) o vencimento do pagamento adiado em data posterior ao último vencimento dos ativos integrantes da carteira de ativos.

 

Programa de Emissão de LIG

 

A Resolução estabeleceu que podem ser instituídos Programas de Emissão de LIG quando a instituição emissora pretender realizar emissões de LIG em séries, atentando-se ao fato de que, quando emitidas desta forma, as LIG serão garantidas pela mesma carteira de ativos, bem como possuirão idênticas forma, periodicidade, local de pagamento, valor nominal, taxa de juros e datas de emissão e vencimento.

 

Carteira de Ativos

 

A Resolução estabeleceu diversos requisitos que devem ser observados na composição da carteira de ativos que garantem a LIG. O não atendimento aos requisitos da carteira sujeita a instituição emissora à suspensão de novas emissões de LIG. Os requisitos são os seguintes:


1. Requisito de Elegibilidade: a carteira de ativos somente pode ser integrada por: (i) créditos imobiliários, (ii) títulos de emissão do Tesouro Nacional, (iii) instrumentos derivativos e (iv) disponibilidades financeiras provenientes dos ativos que integram a própria carteira. Ademais, a Resolução elenca uma série de requisitos formais indispensáveis a eleição de cada ativo em específico.

O legislador definiu créditos imobiliários como sendo aqueles constituídos por meio das operações de: (i) financiamento para a aquisição de imóvel residencial ou não residencial; (ii) financiamento para a construção de imóvel residencial ou não residencial; (iii) financiamento a pessoa jurídica para a produção de imóveis residenciais ou não residenciais; e (iv) empréstimo a pessoa natural com garantia hipotecária ou com cláusula de alienação fiduciária de bens imóveis residenciais, típica operação conhecida no mercado como “home equity”.


2. Requisito de Composição: a soma dos valores nominais atualizados dos créditos imobiliários, incluindo os instrumentos derivativos, deve representar, no mínimo, 80% (oitenta por cento) do valor nominal atualizado total da carteira de ativos.

 

3. Requisito de Suficiência: a carteira deve ser suficiente para atender todos os compromissos relacionados às LIG por ela garantidas, entretanto, independentemente da suficiência da carteira de ativos correspondente, a instituição emissora responderá pelo adimplemento de todas as obrigações decorrentes da LIG, nos termos do parágrafo único do artigo 63 da Lei nº 13.097. Nos termos da Resolução, o requisito de suficiência é atendido se: (i) a soma dos valores nominais atualizados dos ativos que integram a carteira de ativos exceder em, no mínimo, 5% (cinco por cento) a soma dos valores nominais atualizados dos compromissos de pagamento das LIGs por ela garantidas e da remuneração do agente fiduciário; e (ii) a soma dos valores presentes dos ativos que integram a carteira de ativos corresponder, no mínimo, à soma dos valores presentes dos compromissos de pagamento das LIGs por ela garantidas e da remuneração do agente fiduciário, quando submetidos aos testes de estresse.

Para fins de verificação do requisito de suficiência, a instituição emissora deverá realizar testes de estresse, a fim de mensurar o impacto dos principais fatores de risco aos quais está exposta a carteira de ativos em relação ao cumprimento do requisito de suficiência. Tais testes de estresse serão submetidos a procedimento próprio da instituição emissora e deverão ser realizados, no máximo, trimestralmente.

 

4. Requisito de Prazo: o prazo médio ponderado da carteira de ativos não pode ser inferior ao prazo médio ponderado da própria LIG por ela garantida, justamente para evitar insuficiência de lastro para a emissão.

 

5. Requisito de Liquidez: a carteira deve conter ativos líquidos (assim considerados os títulos de emissão do Tesouro Nacional e as disponibilidades financeiras provenientes dos ativos integrantes da carteira de ativos) em valor correspondente aos compromissos garantidos a vencer nos próximos 180 (cento e oitenta) dias.

 

6. Valor dos ativos: para fins de verificação do atendimento aos requisitos mencionados acima, o valor nominal das LIG e dos ativos que integram a carteira de ativos deve corresponder ao respectivo valor contábil, apurado segundo os critérios estabelecidos no Cosif.

 

Administração da Carteira de Ativos

 

Além da obrigação de verificar o atendimento aos requisitos de composição da carteira de ativos no quinto dia útil de cada mês, dentre outras atribuições de responsabilidade da instituição emissora, na qualidade de administradora da carteira de ativos, destacamos as seguintes:

 

(i) Manter controles contábeis que permitam: (a) a identificação dos ativos integrantes da carteira de ativos; (b) a identificação dos recursos financeiros provenientes dos ativos da carteira de ativos; (c) a verificação do atendimento à condição de emissão de LIG; (d) a verificação do atendimento aos requisitos da carteira de ativos; e (e) a identificação dos títulos de emissão do Tesouro Nacional componentes da Reserva de Liquidez, caso opte pela faculdade prevista no artigo 44 da Resolução (manutenção de reserva de liquidez em substituição aos recursos provenientes da carteira de ativos);

 

(ii) Divulgar, em notas explicativas às demonstrações financeiras, informações que evidenciem a situação da carteira de ativos, relativamente ao cumprimento dos requisitos estabelecidos nesta Resolução, das LIGs por ela garantidas, bem como a relação percentual entre a soma dos ativos que integram a carteira de ativos e o ativo total da instituição.

 

Sempre que verificado o descumprimento de quaisquer requisitos de composição da carteira de ativos, a instituição emissora deve efetuar o reforço da carteira, a substituição dos ativos que a integram, a recompra ou resgate antecipado das LIG, no prazo de 2 (dois) dias úteis da data da verificação do descumprimento.

 

Deverá ser instituído regime fiduciário sobre a carteira de ativos pela instituição emissora da LIG, conforme exigência do artigo 68 da já mencionada Lei nº 13.097, de forma que a carteira responda apenas pelas obrigações decorrentes da própria LIG, o que aproxima a LIG do Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI, criado pela Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, de emissão das Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários (muito embora seja importante ressaltar que no caso das emissões de CRI a instituição do regime fiduciário não seja mandatória). Entretanto, os recursos financeiros provenientes dos ativos integrantes da carteira ficam liberados do regime fiduciário obrigatório e, consequentemente, da garantia da LIG, nos termos do artigo 45 da Resolução, desde que atendidos todos os requisitos de composição da carteira e as condições de adimplemento das obrigações vencidas das LIG.

 

Quando consumada qualquer hipótese do artigo 47 da Resolução (intervenção, liquidação extrajudicial ou falência da instituição emissora ou reconhecimento de seu estado de insolvência), fica investido de mandato o agente fiduciário para a administração efetiva da carteira de ativos. Tal investidura ocorrerá por intermédio do Plano de Transição, a ser elaborado previamente pela emissora em conjunto com o agente fiduciário. Por sua vez, o agente fiduciário gozará da atribuição de diversos poderes específicos, tais quais a possibilidade de contratação de terceiros prestadores de serviços relacionados à administração da carteira, cabendo a ele também, a verificação dos requisitos de liquidez e suficiência da carteira.

 

Agente Fiduciário

 

Poderão atuar como agentes fiduciários (i) as companhias securitizadoras de créditos imobiliários, dependendo de prévia autorização do BCB para tanto, (ii) as sociedades corretoras de títulos e valores mobiliários e (iii) as sociedades distribuidoras de títulos e valores mobiliários.

 

É expressamente vedada o exercício da atividade de agente fiduciário por entidade ligada à instituição emissora. Além disso, as instituições que pretendem atuar como agente fiduciário deverão ter, dentre outros requisitos previstos na Resolução, patrimônio líquido equivalente a, no mínimo, R$1.500.000,00.

 

Prestação de Informações

 

A cada trimestre, a instituição emissora da LIG deve elaborar um relatório que evidencie a situação da carteira de ativos e das LIG por ela garantidas, contendo, no mínimo, (i) a avaliação dos riscos relacionados à emissão de LIG ou ao Programa de Emissão de LIG e dos correspondentes mecanismos de mitigação utilizados; (ii) a verificação do atendimento dos requisitos da carteira; e (iii) a verificação do cumprimento das condições estabelecidas nas LIGs.

 

A instituição está obrigada, ainda, a divulgar imediatamente ato ou fato relevante que possa representar alteração significativa na situação da carteira ou das LIG.

 

Vigência

 

A Resolução entrou em vigor na data de sua publicação, dia 31 de agosto de 2017.