Reembolso de despesas

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Postado em: 16/07/2019

CRI com lastro em crédito imobiliário que envolva reembolso de despesas

O Colegiado da CVM decidiu, no último dia 02 de julho, pela possibilidade de estruturação de operações de certificados de recebíveis imobiliários (“CRI”) com lastro em créditos imobiliários caracterizados por sua destinação que envolvam o reembolso de despesas incorridas para o desenvolvimento imobiliário anteriormente à emissão dos CRI.

A decisão da CVM vai contra o entendimento que a própria Autarquia vinha construindo e que já era consolidado no sentido de que créditos imobiliários caracterizados por sua destinação não poderiam envolver reembolso de despesas já incorridas pela originadora, uma vez que, a utilização dos recursos desta forma estaria em desacordo com a finalidade da Lei 9.514/97, já que não cumpriria o objetivo de desenvolvimento do mercado imobiliário. Ou seja, nesse entendimento anterior da CVM, agora alterado, os créditos não seriam considerados imobiliários e, portanto, não poderiam servir como lastro de emissão de CRI quando os recursos captados fossem utilizados pela originadora (cedente) para reembolso de despesas já incorridas no desenvolvimento do respectivo projeto imobiliário (reembolso de Capex do projeto).

O Colegiado da CVM entendeu, contra a recomendação da área técnica, que o reembolso de despesas de natureza imobiliária não descaracteriza a finalidade da Lei 9.514/97 (que, diga-se de passagem, não traz uma definição taxativa do que é considerado crédito imobiliário para fins de emissão de CRI).

Em sua manifestação de voto, a diretora Flávia Perlingeiro defendeu que, o reembolso de despesas não descaracteriza a finalidade do referido diploma legal, que é o desenvolvimento do mercado imobiliário, já que o fomento desta atividade pode ser caracterizado pela recuperação de recursos, que “tem também o condão de estimular a antecipação de investimento, já se sabendo que possam vir a ser financiados a taxas mais atrativas no âmbito de securitização no mercado de capitais”.

Ainda, a diretora entendeu que, desde que observados os requisitos descritos abaixo, os CRI lastreados em dívidas, cujos recursos da captação sejam utilizados para reembolso de despesas imobiliárias, não trazem insegurança jurídica a este mercado; pelo contrário, na medida em que a destinação dos recursos seria previamente verificada (na largada), o risco de desvio de finalidade dos recursos ao longo da operação seria eliminado, bem como o risco de, por alterações no cenário macroeconômico, a destinação imobiliária futura ser inviabilizada.

Neste sentido, o Colegiado decidiu que a emissão de CRI com este lastro pode ser realizada desde que as despesas a serem reembolsadas:

(i) Sejam de natureza imobiliária de per si e predeterminadas, ou seja, sejam despesas decorrentes da aquisição, construção e/ou reforma de imóveis, não podendo ser reembolsadas despesas incorridas de forma indireta a estas atividades, como, por exemplo, despesas de corretagem, registro, tributos ou honorários de advogados na elaboração/negociação de escrituras;

(ii) Estejam detalhadamente descritas no termo de securitização e no instrumento de dívida que seja lastro da operação, contendo, no mínimo, a identificação dos valores envolvidos, detalhamento das despesas, a especificação individualizada dos imóveis vinculados aos quais as despesas se referem e a indicação do Cartório de Registro de Imóveis em que o imóvel esteja registrado e a respectiva matrícula;

(iii) Tenham sido incorridas em prazo igual ou inferior a 24 (vinte e quatro) meses antes da data de encerramento da oferta dos CRI aos quais estejam vinculadas; e

(iv) Sejam verificadas pelo agente fiduciário da emissão, com base em notas fiscais, escrituras e demais documentos que comprovem tais despesas.

O requisito descrito no item (iii) acima está, inclusive, em linha com o já previsto no artigo 1º, §1º-C, da Lei 12.431/2011, que trata, dentre outros, da possibilidade de emissão de CRI para fins de financiamento da implementação de projetos de investimento na área de infraestrutura, de produção econômica intensiva em pesquisa, desenvolvimento e inovação, considerados como prioritários pelo Governo Federal (conhecido no mercado pelo jargão “CRI de Infraestrutura”). Muito embora se trate de um diploma legal específico, que cria tratamento diferenciado para a emissão de CRI, a Lei 12.431/2011, em nossa visão, já deixava claro que um crédito lastro de CRI não deveria ter sua característica imobiliária afastada em razão de ter a destinação dos recursos da captação voltada para o reembolso de Capex. A CVM em seu entendimento não só reconheceu isso, como também usou o mesmo prazo de 24 (vinte e quatro) meses da data de encerramento da oferta já previsto na Lei 12.431/2011.

Por fim, o Colegiado recomendou que fosse avaliada a melhor forma de regular a autorização concedida na decisão em questão na Instrução CVM 414, que trata da emissão de CRI, de forma a conceder maior segurança jurídica ao mercado.