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Vitória do Patrimônio de Afetação sobre Tese de Consolidação Patrimonial – Viver Incorporadora e Construtora

O Poder Judiciário – 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais da Comarca de São Paulo, em decisão de 09 de novembro de 2016, confirmou a prevalência da lei e, com isso, preservou a segurança jurídica do instituto do Patrimônio da Afetação, nos termos da Lei nº 10.931/04.

 

A Viver, antiga Inpar, em Recuperação Judicial, tentou, com base em parecer da ilustre Professora de Direito Comercial da USP, Dra. Sheila Neder Cerezetti, fazer valer a tese de que todas as sociedades de propósito específico (SPEs), constituídas pela Viver para o desenvolvimento de projetos imobiliários, deveriam ter suas dívidas consolidadas às dívidas da Viver em seu processo de Recuperação Judicial para fins de apresentação de um único plano de recuperação para todo o grupo Viver. Era de se notar, contudo, que algumas dessas SPEs tinham instituído Patrimônio de Afetação sobre suas respectivas incorporações imobiliárias, com a finalidade de desenvolver tais projetos. A tese, portanto, se pautava principalmente na confusão patrimonial entre as SPEs e na concentração das decisões gerenciais na holding, o que faria com que a restruturação de uma sociedade integrante do grupo dependesse da restruturação de todas as demais sociedades do mesmo grupo, independentemente de haver ou não Patrimônio de Afetação para as incorporações imobiliárias.

 

Como é sabido, o instituto do Patrimônio de Afetação foi criado em resposta ao conhecido “risco Encol”, que deixou tantos adquirentes de unidades autônomas quanto outros credores (como financiadores) “a ver navios” com a falência da Encol.

 

O Patrimônio de Afetação, cuja criação é uma opção legal do incorporador, confere maior segurança ao respectivo projeto imobiliário, segregando tal projeto dos demais ativos do incorporador, e criando barreiras, verdadeiros limites legais, à utilização pelo incorporador dos recursos de tal projeto afetado para o financiamento de outros projetos, estejam eles sujeitos ou não ao Patrimônio de Afetação. Em palavras mais simples, o Patrimônio de Afetação, cumprindo sua finalidade, inibe a alavancagem de empreendimentos imobiliários pelo incorporador com a utilização de ativos de empreendimentos que estejam afetados pela instituição do Patrimônio de Afetação, evitando, dessa forma, as conhecidas pedaladas que tanto aumentam o risco de crédito e de performance do incorporador.

 

Portanto, o fim da lei foi justamente o de criar um ambiente mais seguro tanto aos adquirentes das unidades autônomas das incorporações imobiliárias quanto aos demais credores (caso dos financiadores), propiciando, dessa forma, condições para um maior desenvolvimento do mercado de incorporações imobiliárias no país a um custo que tende a ser menor do que sem a figura do Patrimônio de Afetação. Ou seja, com a instituição do Patrimônio de Afetação passa a existir um legítimo direito dos adquirentes das unidades autônomas e dos seus financiadores daquele empreendimento de que aquele patrimônio serve a um propósito específico, reduzindo, dessa forma, os riscos de performance e de crédito do empreendimento.

 

Reconhecer, dessa forma, que SPEs, que tenham instituído o Patrimônio de Afetação com relação às suas incorporações imobiliárias, sejam consolidadas, para fins da Recuperação Judicial, à holding do grupo Viver e às demais SPEs que toquem projetos com relação aos quais a Viver não tenha tomada igual decisão de instituição do Patrimônio de Afetação e, portanto, passem a responder por eventuais dívidas/passivos do grupo como um todo, seria basicamente como negar todo o conceito legal da afetação/segregação patrimonial, gerando, sem dúvida, muita insegurança no mercado imobiliário. Tal insegurança poderia inclusive se alastrar para outros negócios que seguem princípio semelhante ao do Patrimônio de Afetação, como são os casos do Regime Fiduciário criado em operações de securitização de Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI e Certificados de Recebíveis do Agronegócio, da Alienação Fiduciária em garantia de imóvel e da Cessão Fiduciária de recebíveis em garantia.

 

A decisão acima referida confirmou que as SPEs que criaram Patrimônio de Afetação para os seus respectivos empreendimentos imobiliários devem ser tratadas separadamente das demais SPEs e da holding do grupo Viver que estejam sujeitas ao referido processo de Recuperação Judicial. Prevaleceu, portanto, a nosso ver, a segurança jurídica do instituto do Patrimônio de Afetação, que muito contribui e deve continuar contribuindo para o desenvolvimento do segmento de incorporações imobiliárias em nosso país.

 

Dessa forma, muito acertada a decisão acima comentada, muito embora ainda possa ser passível de interposição de recurso pela Viver.